Что такое покупка квартиры по договору ЖСК и можно ли купить в ипотеку? Как купить квартиру в ЖСК без риска. Какие риски существуют и как их избежать Что означает покупка квартиры по договору жск

Жилищно-строительная кооперация как один из способов привлечения средств граждан на этапе строительства жилья предусмотрена в ФЗ-214. Закон об участии в долевом строительстве относит эту схему взаимодействия застройщиков с покупателями жилья к легитимным, но никак не регламентирует отношения сторон . Нормы и правила, действующие в рамках этой схемы, определяются другим законом - ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах». Единый образец договора в нем отсутствует, что дает свободу для «творчества» строительных компаний.

Второй основополагающий документ ЖСК - его устав. С юридической точки зрения кооператив представляет собой объединение граждан для достижения общей цели. А значит, рамочные правила, нормы, принципы работы кооператива принимаются общим собранием его членов и закрепляются в уставе, который, по сути, и является «основным законом» для ЖСК.

Но это - теория. На строительном рынке сложилась иная практика . Покупатель квартиры в новостройке вступает в уже созданный кооператив с зарегистрированным уставом. Он зачастую ни в каких собраниях участия не принимает и, соответственно, на изменение содержания устава и договора повлиять не может. Тем внимательнее следует изучить документ до его подписания.

Определить статусы

Для начала следует внимательно изучить, с кем именно вы подписываете договор. Существуют два варианта ЖСК . В первом случае кооператив выступает и инвестором, и застройщиком. Считается, что этот подход предпочтительнее, так как повышает ответственность строительной компании, которая, как правило, создает «карманный» ЖСК под собственным брендом. Понятно, что игрок, рассчитывающий долго присутствовать на строительном рынке, постарается не рисковать своей репутацией.

Не менее важно покупателю квартиры грамотно подойти к закреплению своего статуса. В соответствии со статьей 121 Жилищного кодекса РФ для вступления в члены ЖСК надо подать заявление о приеме, которое должно быть утверждено решением общего собрания товарищества, а затем уплатить членский взнос. Несоблюдение хотя бы одного из условий автоматически «вычеркивает» человека из членов кооператива - то есть даже если он внесет паевой взнос полностью, с правовой точки зрения договор с ЖСК не будет считаться заключенным. В суде это чревато признанием сделки ничтожной.

Чтобы обезопасить себя от такой коллизии, нужно затребовать расписку о получении заявления о вступлении в ЖСК, заверенную выписку из решения общего собрания, документ, подтверждающий уплату вступительного взноса. В дальнейшем, внося в ЖСК паевой, членский или целевые взносы, также не следует пренебрегать бумажным подтверждением каждого платежа.

Коллективная ответственность

Следующий важный пункт в договоре - сам предмет договоренности. Из текста документа должно быть понятно, что получит пайщик в результате действия договора: квартиру какой площади и планировки, с отделкой или без, в каком доме, на каком конкретном участке.

Далее следует поинтересоваться, каким образом будет оплачиваться, а затем передаваться будущая недвижимость. Основным документом ЖСК, как говорилось выше, является устав. Именно в нем отражены все ключевые моменты: порядок внесения членами кооператива различных взносов (вступительного, членского, паевого и иных), процедура предоставления квартиры, условия выхода из кооператива и т. д. Подписав договор, покупатель жилья автоматически соглашается со всеми пунктами устава и в случае судебных разбирательств не сможет ссылаться на неосведомленность или недопонимание. Потому проштудировать «основной закон» ЖСК следует еще до вступления в кооператив. Подчеркнем еще раз: изменить в уставе и договоре вряд ли что-то удастся. Но надо четко представлять, к чему следует быть готовым в случае неблагоприятного развития ситуации.

Судебная практика показывает, что ни одному пайщику ЖСК пока не удалось взыскать компенсацию в случае задержки сдачи дома

Срок сдачи квартир может быть перенесен ЖСК в одностороннем порядке, что закреплено в уставе и чаще всего указывается в договоре. Условие это вполне законное, ведь, вступая в кооператив, граждане фактически разделяют ответственность за строительство дома, то есть отвечают «сами перед собой». Как показывают многочисленные судебные прецеденты, ни одному пайщику пока не удалось взыскать компенсацию с кооператива за пользование денежными средствами в случае задержки сдачи дома.

Другой неприятный сюрприз, заложенный в договоре или в уставе, - это предусмотренная кооперативом возможность собирать при необходимости целевые взносы (например, строительство подъездной дороги оказалось дороже, чем планировалось) или даже пересмотреть стоимость квадратного метра. Если инвестор и застройщик - разные лица, тогда стоимость строительства должна быть четко прописана в договоре между ними и не подлежать увеличению. Если же одно лицо, то появляется легальная возможность взимать дополнительные взносы - при условии что решение принято общим собранием. И это тоже вполне легитимно: согласно пункту 2 статьи 6 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» члены ЖСК несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений.

Нередко застройщики включают в договор пункт об оплате коммунальных расходов на содержание построенного дома. Между вводом объекта в эксплуатацию и передачей квартиры пайщику может пройти около полугода, и все это время члены кооператива будут оплачивать «коммуналку». Некоторые застройщики к тому же включают довольно жесткие штрафы за неисполнение этого условия - по 100 руб. за каждый день просрочки. Напомним, что компании, работающие по ФЗ-214, не могут себе позволить переложить эти затраты на дольщиков. В случае с пайщиками все иначе - занесенный в устав пункт считается волеизъявлением общего собрания членов кооператива.

Цена выхода

Не менее внимательно следует изучить условия выхода из кооператива. Есть три основных варианта разрыва отношений пайщика с ЖСК. Первый - общее собрание может исключить члена кооператива за невыполнение принятых на себя обязательств. Основанием обычно служит просрочка очередного паевого взноса на месяц и более. За каждый день просрочки, как правило, в договоре предусмотрен штраф в размере 0,1-0,2% от взноса.

Второй случай - по соглашению сторон, когда жизненные обстоятельства вынуждают покупателя квартиры внести коррективы в свои планы. Наконец, третий вариант - недовольство застройщиком. «Одной из главных причин, по которой граждане прекращают членство в ЖСК, является затягивание сроков строительства. Но независимо от того, по какой причине человек выходит из кооператива обычно ему возвращается только паевой взнос, иногда - целевые. При этом вступительный, членский и иные взносы возврату зачастую не подлежат, а неустойка за просроченную сдачу объекта или несвоевременный возврат средств не начисляется», - утверждает Екатерина Гуленкова.

Нередко в договорах предусмотрено, что ЖСК возвращает выбывающему члену не все средства, внесенные в качестве оплаты паевого взноса, а удерживает порядка 10% - в качестве, так сказать, компенсации за хлопоты. Деньги возвращаются не сразу, а в течение двух месяцев - максимально разрешенный законом срок.

Итак, пайщик куда менее защищен и куда более бесправен, чем дольщик, имеющий на руках ДДУ. Он не может настаивать на изменении пунктов в договоре, ему сложнее отстоять свою правоту в суде в случае неполучения жилья в срок. Но это ни в коем случае не значит, что все жилищные кооперативы созданы с целью обмана граждан. Многие застройщики выбирают схему ЖСК по другой причине - из-за меньшей регламентированности и большей свободы в привлечении средств , что позволяет продавать квартиры по более низкой цене.

Поэтому покупать квартиры в домах, строящихся кооперативами, можно - если предварительно изучить документы застройщика, грамотно пройти процедуру вступления в ЖСК и морально подготовиться к тому, что «в случае чего» пайщики отвечают сами за себя.

Текст: Елена Денисенко Фото: pressfoto.ru

Жилищно-строительные кооперативы
Чем опасна покупка квартиры в новостройке по договору ЖСК

Используемая схема привлечения денежных средств, многими застройщиками, через договоры ЖСК незаконна! В соответствии с ФЗ - 214 все сделки должны регистрироваться в органах реестра. ФЗ-214 допускает привлечение средств жилищными кооперативами, но в этом случае ЖСК должен обладать правами на земельный участок, ему должно быть выдано разрешение на строительство и/или он должен заказчиком-застройщиком строительства, договоры участников должны быть зарегистрированы органами регистрации. Сегодня эти требования не соблюдаются, а надзорные органы ввиду отсутствия жалоб (пока), не пытаются вникать в данные проблемы, которые в настоящий момент требуют пристального внимания и принятия мер. В настоящее время уже достаточно много застройщиков использующих данные схемы привлечения средств (ЖСК в обход ФЗ-214), остановили строительство. Это новая финансовая пирамида!

В последнее время снова широкое распространение получают жилищно-строительные кооперативы, правовую основу деятельности которых образуют нормы жилищного законодательства. Жилищно-строительным кооперативом (далее – ЖСК) признаётся добровольное объединение граждан и/или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Порядок создания, организации и деятельности ЖСК регламентируется:

· разделом 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ);

· Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ);

· Уставом кооператива, который не должен содержать положения, противоречащие ЖК РФ и другим федеральным законам (ст. 110 ЖК РФ).

Уплата взносов ЖСК его членами относится к числу недоговорных способов привлечения денежных средств граждан для строительства жилья, допускаемых Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ). В отличие от правоотношений в области долевого строительства объектов недвижимости, которые основываются на договоре двух лиц – гражданина (физ.лицо) и застройщика (юр.лицо), членские отношения внутри ЖСК основываются на Уставе этого кооператива.

Однако не все ЖСК в своей деятельности соблюдают даже не столь многочисленные требования, предъявляемые жилищным законодательством, что может привести к нарушению прав членов таких ЖСК. В связи с этим приведем основные моменты деятельности ЖСК.

Прием в члены жилищно-строительного кооператива

Прием гражданина в члены ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление ЖСК. Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов (конференции) ЖСК, зафиксированном в соответствующем протоколе. В результате гражданин приобретает статус члена ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены ЖСК общим собранием членов кооператива (конференцией) (ст. 121 ЖК РФ). Членство в ЖСК может быть подтверждено справкой (выпиской из утвержденного решения) ЖСК о членстве в кооперативе, выдаваемой по заявлению члена ЖСК. Данная справка будет является свидетельством применения к возникшим правоотношениям жилищного законодательства.

Права и обязанности членов ЖСК

Члены ЖСК имеют следующие права:

Право на избрание в Правление ЖСК;

Право на пай члена жилищного кооператива;

Право на получение доходов от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с действующим законодательством и Уставом кооператива;

Право на предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного членом ЖСК паевым взносом. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме член жилищного кооператива приобретает в случае выплаты паевого взноса полностью (ч.4 ст.218 ГК РФ).

Обязанности члена ЖСК:

Члены ЖСК обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов (ч.4 ст.116 ГК РФ);

Также члены кооператива совместно несут субсидиарную (дополнительную) ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива (ч.4 ст.116 ГК РФ);

Член кооператива обязан соблюдать Устав ЖСК, выполнять решения Общего собрания членов ЖСК и других органов кооператива;

Член ЖСК, а так же члены его семьи обязаны освободить жилое помещение в доме ЖСК в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива в связи с невыплатой полностью паевого взноса.

Уставом ЖСК могут быть предусмотрены не противоречащие законодательству РФ дополнительные права и обязанности членов кооператива. Уже поэтому каждому члену кооператива просто необходимо знакомится с Уставом ЖСК.

Основные риски, связанные с членством в ЖСК

Вступая в ЖСК для строительства жилья гражданин несет определенные риски:

1. Члены ЖСК прежде всего несут риск того, что главная цель создания кооператива - постройка жилого дома может быть не достигнута по каким-либо причинам (будь то невозможность получения разрешительных документов, проблемы реализации проекта, включая финансовые и т.п. трудности)

2. Риск удорожания строительства также ложится на плечи членов кооператива.

3. Если сроки строительства сорваны по вине самого ЖСК, то перед своими же членами ответственности оно нести не будет .

4. ЖСК-застройщик или ЖСК-инвестор строительства непосредственно не несут гарантийных обязательств по поводу предоставленных квартир перед своими членами .

5. Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК осуществляет только избираемая ревизионная комиссия кооператива (или ревизор). Специализированный государственный орган, осуществляющий контроль за деятельностью ЖСК, отсутствует.

6. О том какая именно квартира будет предоставлена члену кооператива решение принимает Общее собрание членов (конференция) ЖСК. Это решение затем будет являться основанием вселения в жилое помещение. Следовательно, в случае нарушения уставного порядка распределения квартир между членами кооператива, существует риск возникновения споров между ними.

Данные риски являются существенными и влияют на защиту прав и законных интересов членов ЖСК и усиливаются в несколько раз, когда органы управления ЖСК связаны со строительными, инвестиционными и т.п. компаниями, участвующими в строительстве дома, а так же когда члены ЖСК самоустраняются от участия в деятельности кооператива.

Возможные нарушения ЖСК порядка привлечения денежных средств граждан для строительства жилых домов

Нормы Жилищного кодекса РФ являются обязательными для исполнения, но зачастую сознательно нарушаются руководством (правлением) ЖСК, посредствам выстраивания «серых схем» привлечения денежных средств граждан для строительства объектов недвижимости с целью уменьшения своей ответственности.

Одним из наиболее распространенных является нарушение ст. 121 ЖК РФ, определяющей порядок приобретения статуса члена кооператива, поскольку только когда лицо является членом ЖСК, только тогда оно вступает в правоотношения с ЖСК для достижения уставных целей кооператива. Например, гражданин подает заявление в ЖСК о вступлении в его члены. Правление ЖСК принимает это заявление, выносит распоряжение о принятии в члены ЖСК данного гражданина на основании поданного заявления и обязывает гражданина внести членский взнос и денежные средства (пай) как его долю участия в строительстве объекта недвижимости. Однако, в нарушение ст. 121 ЖК РФ, данное распоряжение правления ЖСК о вступлении гражданина в члены кооператива не утверждается общим собранием членов ЖСК. Как следствие, денежные средства, внесенные гражданином, не являются паем, а он не является членом ЖСК. В данном случае ЖСК незаконно использует в своем обороте денежные средства граждан.

Следует отметить и другой способ привлечения денежных средств. Гражданин вступает в члены кооператива в соответствии с требованиями ЖК РФ, но при этом дополнительно с данным лицом заключается договор (соглашение), содержащий условия включения его в члены ЖСК, оплаты членских взносов, внесения паевых взносов и т.п. Согласно ч. 1 ст. 125 ЖК РФ порядок и условия внесения паевого взноса членом ЖСК определяется его Уставом. Таким образом, в договоре (соглашении) не может одновременно содержаться условия о порядке оплаты паевых взносов и условия о порядке вступления в члены ЖСК, порядке уплаты членских взносов, поскольку, такой договор (соглашение) с ЖСК может заключить только лицо уже имеющее статус члена ЖСК, то есть которое уже оплатило членский взнос.

Таким образом, при вступлении граждан и (или) юридических лиц в члены ЖСК и внесении ими денежных средств на строительство объектов недвижимости должно соблюдаться в полном объеме гражданское и жилищное законодательство Российской Федерации. Только в этом случае граждане и юридические лица будут полноценными участниками жилищных правоотношений.

Встречаются случаи, когда заключение договора с ЖСК (инвестирования, строительного подряда, паенакопления и т.д.), выдаётся за вступление в члены ЖСК. В данном случае лицо, заключившее договор с ЖСК, на самом деле не становится его членом, а вступает в правоотношения с ЖСК в соответствии с предметом договора, причем зачастую не на законных основаниях. Таким образом, в сравнении с участием в ЖСК, правоотношения основанные на договорах участия в строительстве являются более защищенными с правовой точки зрения.

В случае выявления нарушений в деятельности жилищно-строительных кооперативов законодательства об участии в долевом строительстве Российской Федерации, которые привели к нарушению Ваших прав и законных интересов, Вы можете обращаться в управление инспекции Госстройнадзора

ДДУ особая форма привлечения средств граждан, где оговаривается конкретная квартира с определенными параметрами и расположением на этаже, ее цена.

Дольщик не считается коммерческим партнером, его риски сведены к минимуму .

В случае расторжения договора возврату подлежат все средства, внесенные дольщиком, плюс оплата неустойки, которая составляет 1/150 часть ставки рефинансирования.

После того, как гражданин заключил с ЖСК договор долевого участия, он регистрируется в государственных органах, проверяется законность соглашения и достоверность документов застройщика.

Основные пункты ДДУ :

Важно! Следует отличать ДДУ от предварительного договора долевого участия.

Их главное отличие в том, что второй договор не регистрируется в Росреестре и не попадает под действие ФЗ 214 . При обращении в суд с таким документом, суд признает его не действительным.

Жилищно-строительный кооператив

Вопрос о том, чем отличается ДДУ от ЖСК, возникает достаточно часто. Граждане нередко просят объяснить — ЖСК или ДДУ, что лучше? Поговорим об этом по возможности подробно.

ДДУ и ЖСК разница :

Договоры ЖСК и ДДУ отличия

Итак, ДДУ и ЖСК отличия: в чем заключаются и видны ли на первый взгляд.

Дольщику приобретение недвижимости по ДДУ выгодно, он гарантирует наличие лицензии на строительство, прав на землю и не допускает двойного сбыта квартир.

При его расторжении гражданин получит всю сумму, внесенную им.

Но в данном документа рассрочка по выплатам не может длиться свыше пяти лет и дольщик должен внести всю сумму к моменту окончания строительства.

Договор может быть приостановлен государственными органами, которые выявили какие-либо нарушения при оформлении документации застройщиком.

ДДУ – наиболее надежный способ получения гражданином жилья, но более дорогостоящий . На долю ДДУ приходится 60% строящегося жилья.

При заключении договора с ЖСК пайщик ускоряет процесс оформления бумаг. В стоимость вносимого пая не входит НДС (18%), что делает жилье более дешевым. Срок договора не ограничивается только строительством, он может продлеваться до 20 лет.

До выплаты всего пая гражданин не имеет права распоряжаться недвижимостью, он не является собственником. Несмотря на кажущуюся дешевизну жилья, приобретенного по договору ЖСК, стоимость квадратного метра постоянно возрастает из-за дополнительных взносов.

ЖСК – менее надежный, но более дешевый способ получения жилья . На долю ЖСК приходится 30 % жилья.

ДДУ и ЖСК плюсы и минусы

Плюсы ДДУ :

Документ регистрируется в Росреестре и отношения строительной фирмы и дольщика регулируются ФЗ 214.
Участник долевого строительства может отстаивать свои права в соответствии с Законом о защите прав потребителя.
Стоимость оговаривается при начале строительства, и больше застройщик ее не имеет право повысить.
Для дольщиков действует поддержка государства по ипотеке.
Выплаты штрафов застройщиком при задержке сроков и допущении брака в строительстве.
Имеется гарантия на строительный объект до 5 лет.

Минусы ДДУ :

Выплата всей суммы на момент сдачи жилья.
Застройщик определяет самостоятельно управляющую компанию. Повлиять на его решение невозможно.

Плюсы ЖСК :

Длительный срок рассрочки.
Более дешевое жилье.
Право на управление домом переходит к ЖСК, что дает возможность его добросовестного управления.

Минусы ЖСК :

Возможность двойной продажи квартир.
Нет защиты Законом прав потребителя. Не может требовать качества жилья.
Застройщик ЖСК дольщиков не обязан знакомить с документацией.
Нет фиксации конечной стоимости квартиры.
Пайщик не может воспользоваться государственной ипотекой.
Сложно получить вложенные деньги назад при прекращении договора.

С вопросом ДДУ или ЖСК, плюсы и минусы разобрались, перейдем к моменту выбора.

Что выбрать?

Агентства недвижимости предпочитают реализовывать квартиры при заключении ДДУ.

Договор защищает права потребителя, является прозрачным и понятным, наиболее безопасный способом получения жилья физическим лицом .

По договору с ЖСК сам застройщик обычно распространяет квартиры. Кооператив позволяет строительным компаниям привлекать средства до начала работ, также нет затрат времени на регистрацию документов. Данный договор более выгоден застройщику.

Схему приобретения жилья каждый определяет для себя сам.

Здесь важно знать: насколько надежен застройщик, ознакомиться с его прошлыми проектами.

Узнать, как давно он на рынке строительства жилья.

Главным при покупке жилья является репутация застройщика.

Какой бы надежный ни был бы договор, если деньги компания растратила, она не сможет построить дом в срок.

Всю необходимую информацию мы вам предоставили, ну а договор ЖСК или ДДУ выбрать — это решать только вам самим!

Его отличие от договора долевого участия в строительстве, и как проверить договор на риски пайщика, как распознать подводные камни членства в Жилищно-Строительном Кооперативе. Давайте разбираться вместе с Законного Права.

Описывает условия при которых пайщик вкладывает деньги в строительство дома, условия первичного взноса и последующих платежей, условия сроков строительства, характеристики будущего жилья, условия выхода пайщика из кооператива и условия пайщику. По оценкам статистики, на рынке недвижимости около 30 % строящегося жилья приобретается по договорам ЖСК.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

Оставьте сообщение!

Прежде всего, необходимо понимать, что по закону договор ЖСК - допустимый договор при инвестировании денег пайщиков в строительство. Но в отличие от ДДУ (договора долевого участия в строительстве) договор ЖСК не имеет установленных законодательством правил описания условий договора. Это значит, что договор ЖСК может содержать любые условия продажи, сроков, возврата денег пайщику ЖСК: если договор заключен между пайщиком и ЖСК, то он имеет законную силу и его условия будут считаться согласованными между сторонами.

Не существует единого стандарта договоров ЖСК. Кооперативы имеют полную свободу описывать условия взаимодействия с пайщиками. У пайщиков же есть выбор - соглашаться или не соглашаться с договором данного ЖСК или искать другой кооператив.

Договор ЖСК и устав ЖСК - звенья одной цепи

Отношения Кооператива с пайщиком регулируются не только договором ЖСК . Есть второй документ, который гражданин обязан изучить и проанализировать перед тем, как решать, стоит ли связываться с Жилищно-Строительным Кооперативом. Устав ЖСК содержит ряд положений, влияющих на принцип работы ЖСК.

В частности, ряд существенных условий могут быть прописаны именно в уставе ЖСК, а не в Договоре. При расторжении договора ЖСК, при выходе из кооператива эти условия нужно учитывать. Поэтому нужно знать о них заранее.

Например, вы подписали бы договор с ЖСК , если бы в его уставе было прописано, что пайщик имеет право потребовать свои деньги обратно только спустя год после выхода из членов ЖСК? Или понравилось бы вам, если в уставе ЖСК прописано условие о невозврате первичного взноса?

Задайте вопрос, мы в онлайне!

Оставьте сообщение!

8-921-904-34-26 Риски договора ЖСК и защита юриста

Договор с ЖСК как с инвестором или как с инвестором-застройщиком?

Это важно. Выясните, кем по роли в строительстве дома является ЖСК: инвестором или инвестором-застройщиком. Считается, что инвестор-застройщик более ответственно относится к своим обязательствам и более дорожит своим именем как застройщик. Если ЖСК выполняет только роль инвестора, вам необходимо будет проверить все договоренности между инвестором и застройщиком. В договоре ЖСК и застройщика может быть скрыт существенный риск: застройщик имеет право расторгнуть договор, если ЖСК не выполняет свои обязательства. Либо застройщик по договору имеет право передать ЖСК не все квартиры, изъяв часть площадей в счет погашения долга ЖСК...

Какой пайщик готов рисковать потерей своей квартиры из-за того, что его деньги пошли не на целевое использование - строительство квартиры?...

Если Застройщик - отдельная компания, привлеченная ЖСК для строительства, пайщику перед подписанием договора с ЖСК , необходимо тщательно проверить документы застройщика.

- свидетельство о праве собственности на участок земли либо документы об аренде земли,
- проектная декларация застройщика,
- сроки действия разрешения на строительство у застройщика.

Документы при взаимодействии с ЖСК

Если гражданин вступает в ЖСК необходимо внимательно отнестись к тому, какие документы и в какой последовательности нужно получить.

Первоначально будущий пайщик подает заявление о вступлении в члены ЖСК,
При подаче заявления необходимо взять расписку о получении заявления от ЖСК,
Затем членство пайщика утверждается решением общего собрания кооператива,
Пайщик получает заверенную выписку из решения общего собрания о вступлении в члены ЖСК,
Только потом пайщик уплачивает членский взнос в ЖСК и получает платежные документы о взносе.

Задайте вопрос, мы в онлайне!

Оставьте сообщение!

8-921-904-34-26 Риски договора ЖСК и защита юриста

При заключении договора с ЖСК необходимо чётко понимать, как описаны условия договора: что получает пайщик, квартиру с какими характеристиками, в каком доме, на каком участке земли.

Из договора с ЖСК и устава ЖСК обязательно найдите информацию: как пайщик вносит деньги: порядок оплаты членских взносов, процедура предоставления квартиры, условия выхода из ЖСК. Если вы подписываете договор с ЖСК , это значит что вы согласна со всеми его пунктами. Если вы сомневаетесь, выгодное или нет вам условия договора с ЖСК, возьмите его проект и приходите к нам на .

Для вас проверит договор с ЖСК на риски и возможности наш юрист. пункт за пунктом проштудирует договор с ЖСК, который вам предлагается на подпись. По каждому пункту мы дадим подробную консультацию, если есть какие-то риски в вашем договоре с ЖСК в будущем, вы об этом узнаете и будете к ним готовы.

Договор с ЖСК и положение о задержке строительства

Обратите внимание на пункт о задержке строительства и выплате пайщику компенсации. Большинство ЖСК железно страхуется на тот счёт, если у застройщика будет долгострой. В договоре с ЖСК прописывается, что ЖСК имеет право в одностороннем порядке без согласования с пайщикам переносить сроки сдачи строящегося объекта. Если так написано в вашем договоре, приготовьтесь к тому, что в случае долгостроя вы не взыщите неустойку застройщика за длительное ожидание.

Если ЖСК и застройщик – одно лицо, в договоре с ЖСК будут прописаны условия, по которым застройщик может диктовать условия дополнительной оплаты. Например: повысилась стоимость квадратного метра жилья, нужно сделать подъездные дороги к дому.

Договор с ЖСК: оплата коммунальных услуг до сдачи дома в эксплуатацию

Очень часто в договоре с ЖСК есть условия о том что пайщик оплачивает коммунальные расходы на содержание дома, который ещё не сдан в эксплуатацию. Например дом уже построен, но ещё не введён в эксплуатацию и пайщикам не переданных квартиры, но всё то время, пока застройщик будет сдавать дом в эксплуатацию, пайщики будут обязаны оплачивать коммунальные расходы. Здесь в том, что до сдачи дома в эксплуатацию могут пройти годы. И всё это время пайщик будет должен платить за некачественные коммунальные услуги или за коммунальные услуги, которые даже не предоставляются по тарифам, установленным ЖСК.

Договор с ЖСК: штрафы

Особо неприятные условия договора с ЖСК – это штрафы. Они могут начисляться за всё, на что у застройщика или ЖСК хватит фантазии. В договоре могут быть прописаны условия штрафов в случае не внесения пайщиком очередного платежа пая, платежа по коммунальным услугам, и другие.

Во-первых общее собрание пайщиков может провести голосование и исключить из членов кооператива пайщика за невыполнение обязательств, например, за просрочку платежа пая в течение одного месяца или более.

Во-вторых, пайщик сам может выйти из кооператива по своей воле.

Когда пайщик выходит из кооператива встаёт вопрос, как , тех, которые которые пайщик вложила в него. Обратите внимание, что по договору с ЖСК получит пайщик при выходе. Такие износа какие деньги буду с него удержанные в случае выхода из ЖСК. Как правило выход из членов кооператива оборачивается для пайщиков потере серьезной суммы денег ему могут ни вернуть членские взносы, вступительный пай, какие-либо другие выплаты. В договоре с ЖСК это должно быть указано. Преступление обязательно просчитайте, какая сумма вам может не вернуться в случае расторжения договора с ЖСК .

Что такое ЖСК и ДДУ? ЖСК – это жилищно-строительный кооператив , то есть объединение физических или юридических лиц, образованное для совместного возведения многоквартирных домов.

Понятие жилищно-строительного кооператива определено в Жилищном кодексе (ст. 110). Гражданский кодекс определяет ЖСК как некоммерческую организацию, цель существования которой не связана с получением прибыли.

В некоторых случаях законодательство допускает наличие коммерческой деятельности у некоммерческих организаций , однако это должно быть связано с целью их создания (ст.50 ГК РФ).

Данная норма закона не касается ЖСК. Кроме того, к ЖСК не могут применяться нормы ФЗ «О некоммерческих организациях» .

Таким образом, юридическое положение ЖСК выглядит странным образом – они не являются некоммерческими организациями, но в то же время им запрещено заниматься коммерческой деятельностью. Это что-то вроде товарищества, которое собирает деньги, оплачивает строительство, а потом принимает готовый объект.

В отличие от ЖСК, ДДУ – это не организация, а форма инвестирования . Аббревиатура расшифровывается просто – договор долевого участия.

Просто люди вкладывают свои деньги в строящееся жилое здание в соответствии со стоимостью их квартиры.

Договор заключается между дольщиком и компанией-застройщиком , то есть между юридическим и физическим лицом.

Справка. Правоотношения между этими лицами регулируются в соответствии с нормами закона N214-ФЗ , который обычно называют «Об участии в долевом строительстве…»

И ещё одна тонкость – при создании ЖСК и ДДУ возникают такие категории как застройщик и дольщик.

В чём состоит принципиальное отличие?

Чем отличается одна форма участия в жилищном строительстве от другой? Отличия безусловно есть. Не заря каждому из них посвящены отдельные нормативные акты.

Ранее было сказано о том, что – это официальная организация, форма взаимодействия будущих жильцов со строителями. ДДУ – это взаимодействие физических лиц (будущих жильцов) непосредственно с застройщиками.

Эта разница сказывается и на договорных отношениях. Договоры по ЖКС и ДДС имеют следующие отличия:

Договор о долевом участии необходимо регистрировать в УФРС аналогично договору купли-продажи недвижимости. Договор, созданный в жилищно-строительном кооперативе, регистрировать в УФРС не нужно.
В долевом договоре стоимость жилья оговаривается сразу в конкретных величинах, после введения дома в строй эта стоимость не меняется. При взаимодействии с ЖСК застройщики вправе менять стоимость квартир в зависимости от растущих расходов.
ФЗ №214 однозначно оговаривает сроки завершения строительства. Застройщик несёт материальную ответственность за нарушение оговоренных сроков. Строительство, построенное на взаимоотношениях с ЖСК, не регламентируется никакими сроками, поэтому застройщик по срокам своей деятельности не несёт никакой ответственности.
Если застройщик решит отказаться от строительства и договора, то дольщикам он обязан вернуть все вложенные деньки. А вот членам кооператива таких гарантий никто не даёт. Застройщик может вернуть часть вложенных денег, а может и вообще ничего не возвращать. Схема договора не предусматривает подобных действий.
имеют право не вносить сразу всю сумму.
У дольщиков таких прав нет. Они обязаны завершить оплату своей квартиры к дате завершения строительства.
Рассрочка по договору долевого строительства никак не влияет на цену квартиры. Если строительство ведётся по договору с кооперативом, то в случае оплаты частями, выплаченная сумма увеличивается.
Застройщик, работающий по договору долевого строительства, должен отправить в УФНС весь комплекс разрешительной документации до начала процедуры продажи. В случае работы с ЖСК это делать не обязательно.

Можно ознакомиться с принципиальными отличиями ЖСК и ДДУ, просмотрев видео:

Теперь вы знаете об отличии ЖСК от ДДУ.

Заключение какого договора предпочтительней?

Подобные виды приобретения квартиры всегда связаны с рисками. Полной защиты от проблем нет ни в одном виде договора . Например, покупатели-дольщики застрахованы от двойных продаж, а покупатели от кооператива могут въехать в квартиру, которая уже кем-то занята (рекомендации о том, как избежать рисков при покупке квартиры по договору ЖСК, приведены в ).

Наконец, никто не застрахован от стихийных бедствий, потрясений на рынке строительных материалов, финансовых проблем, и, наконец, банкротства застройщика.

Выбирать наиболее выгодный для себя вариант договора нужно по ситуации. Однако самое главное в этом выборе – это достоверная информация о компании-застройщике .

Постарайтесь выбрать компанию, которая давно находится на рынке жилья, прекрасно себя зарекомендовала, а главное – строила по договорам с дольщиками и кооперативными объединениями. Компания, не допустившая конфликтов со своими инвесторами, достойна того, чтобы вы заключили с ней договор.

Если у вас мало денег для старта, то можно вступить в кооператив , надеясь, что на протяжении строительства дома ваши финансовые дела станут лучше. Если у вас хватает денег на первоначальный паевой взнос за дешёвое жильё, то лучше заключать договор ДДУ.

Что говорят об этом пользователи Интернета?

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .